一、 当前房地产估价机构面临的形势
   当前房地产估价机构面临的形势，可以从世界基本形势及国际态势，国内政治经济状况，国家法律法规立法与执行实施情况，政府政策与政府估价行业管理，咨询估价业状况与房地产估价行业现状，估价的社会需求与估价机构的自我修炼与适应等方面来认识。
    1.当今世界的基本国际态势
当今世界的基本态势为新冠疫情发生蔓延与各国防控，中美角力与世界各国政治、经济、高新技术、军事、科技上相互关联与彼此竞争。世界大家庭与国家利己主义，全球经济一体化与国家利益至上，世界贸易与经济制裁，一带一路、5G、新冠疫苗、国际联盟与国家合作战略，美国的霸权表现与其他国家的对策反应，等等。综合形成世界形势的复杂变化与问题多方面，机会、机遇、环境、发展、创新、创造、合作与争执，竞争与合作发展的挑战随时发生与随时进行。
    其一、疫情状态下的世界经济是曲折性发展与进步的。表现于防疫物质生产、运输、流通、消费与使用。疫情经济是2020年度世界经济形势的主要特点。
    其二、美国优先被疫情的发生与蔓延而影响、而打破。中国在疫情防控中的出色表现与实战精神在世界范围得到展现。中国的国际认知度提高，美欧国家的优越感消失。世界政治经济正从美国单一中心向世界多国、多极中心转换，世界经济与科技发展的国家圈、区域圈、国际组织圈、经济关联关系圈等逐步形成并逐渐显现。
    其三、中国的5G、一带一路、南海、非洲联盟、互惠欧洲等重要关系与国际活动正在发挥越来越大的作用。中国基建速度、中国跨国企业、中国制造与加工、中国高铁标准、中国走向世界的房地产等等。都显示着中国的振兴发展与欣欣向荣，表示着正能量的中国梦实践与逐步实现。
其四、中国的跨国企业国外投资与成本核算，经济效益监管与项目管理运行，都需要具有国际服务水平的管理咨询与估价服务机构配合、合作服务，需要管理咨询与估价服务机构提出专业顾问报告、建议或意见。
    2.当前我国的基本国内形势
    我国国内基本形势分析可以分为港澳台与大陆两大块。香港、澳门一国两制情况稳定，新冠疫情防控措施有效、给力。澳门民心稳定、管理给力、新冠疫情防控卓越、政治经济形势良好，经济态势稳定。香港虽然有乱港分子借机捣乱，但在香港国家安全法颁布实施之后，形势良好改观。香港的国计民生持续发展，经济建设持续进行，地区国际关系积极适应、调整。香港作为祖国的南方明珠，依然在国家的怀抱里发光灿烂。台湾虽然有台独势力的嚣张拨扈与掌控政治机器，但台湾民众的中国情怀与发财图利的经济之心、富裕生活之心是不会改变的，热爱统一的民众是大量存在的。中央政府采取有效措施，管控台海局势，采取综合军事措施震慑台独势力，非常必要并有积极效果。相信不久的将来，台湾会回到祖国的怀抱中来，中国将会在统一的状态下站立于世界。
    我国大陆的疫情防控为世界做出了榜样，勤劳、聪明、智慧的中国人科技领先、服务为上，很快的适应疫情管控，迅速发展起了疫情经济，比如有关防疫医院的建设、检查检测设备的制造、防护物品的生产、药品与口罩的支持支援等等。
    其一、新冠疫情给了中国一个机会，展示中华民族的博大胸怀、管理智慧、群体一致与高素质的适应能力与生命力、创造力。中国榜样与中国制造是中国展示给世界的民族创造力与发展能力。
    其二、在政府领导与指导之下，全国各行各业及时复工复产，努力恢复经济，国民经济保持良好增长势头。城市发展与城乡建设活动正常开展。土地利用与房地产开发活动按规划、计划进行。
    其三、国家新增或扩大了自贸区的数量与设置。国家自贸区、城市新区、开发区、城市副中心、雄安新区等的设立，有利于国土规划利用调整、社会财富与资金聚集调整、城市发展扩大、国家财力物力的投入走向调整、产业机构布局调整与人流物流的走向调整，有利于国家发展战略的扩展与实现。
    其四、房地产业综合性扩展，环境治理、节能减排、高科技企业的设立、城市规划局调整、棚户区改造、新农村建设或腾退安置、国际橱窗设立、国家道路体系建设与道路设施新增或改造，都增加了房地产投资总量，给国家综合建设加力与房地产发展增加活力。
政治稳定、经济活跃、科技发展、文化创新、网络发达、微信支付等等，都是国内形势的当前状态。省市地方各有特色，区域经济与城市建设突出地方特色、形成地方景观。
    3.咨询估价业状况
    咨询估价业包括房地产估价在内，上世纪90年代以来在国内迅猛发展。最早出名的是国外咨询机构如毕马威、中信永道等，香港的戴德梁行在祖国各地非常活跃。我国从土地使用制度改革到房屋制度改革、再到国有资产的清产核资与审核评价、矿业采矿权的评议与评价，国家形成国土、房屋建设、财政资产(含价格)等不同国家主管部委系统的咨询估价体系来。
    其一、我国咨询估价业依据行政权设立，为对应行政决策机构或政府部门服务。有关咨询服务内容与标准，具有明显的管理服务特征。
    其二、咨询估价服务各有特色与重点。土地咨询估价业务采用土地估价（咨询）报告模式，按土地管理的有关政策法规与《城镇土地估价规程》进行；房地产咨询估价业务采用房地产估价（咨询）报告模式，按照房地产管理的有关政策法规与《房地产估价规范》进行；国有资产咨询评估业务采用资产评估（咨询）报告模式，按照国有资产管理的有关政策法规与《资产评估规则》相关标准进行。
    其三、咨询估价服务机构分别依照自然资源部（原国家土地管理局、国土资源部）、建设部、财政部规定的机构条件标准设立与批准许可。注册房地产估价师、注册土地估价师资格、注册资产评估师资格、注册矿业权估价师等，则是分别从事房地产估价、土地估价、资产评估、矿业权评估的资格条件。
    其四、《中华人民共和国资产评估法》的颁布是咨询估价业有法可依，但也定格了咨询估价业分领域、多专业、多部门监管并存的局面。《资产评估法》规定了咨询估价服务机构的基本条件、人员、权利、义务、责任，也明确行政主管部门、行业协会或自律组织的管理角色、权利、义务、责任。在今后相当长的时期内，我国咨询估价业将是财政部、建设部、自然资源部等多部委系统管理与权利相交织的监管状况。
    其五、估价专业区分或服务方向的领域划分有利于估价专业化与标准化，推动并促进估价或评估服务细化、认真、规范化与标准化。《房地产估价规范》突出规范，《资产评估准则》突出准则，《城镇土地估价规程》突出规程，各有重点，原理不同。
    其六、最高法办公厅在司法评估的有关文件中，用联合发文的形式宣传了《资产评估法》认可的各评估专业与国家协会（学会），明确了分工与权利。对于估价机构与估价师而言，需要明确的认识与适应。
    4.房地产估价行业情况
    据有关资料，我国大陆房地产估价机构约5000家，从业估价人员数万人。中房学（中国房地产估价师和房地产经纪人学会）网站集中公布的2020年度会员机构为678家，其中常务理事单位151家，理事单位198家，会员单位319家。后来又有几批新增会员机构。说明房地产估价业机构繁荣、事业兴旺。
    其一、房地产估价师队伍1993年度开始建立，最初资格认证了两批房地产估价师。1995年开始房地产估价师资格考试，形成规范的房地产估价师培养与遴选机制。
    其二、房地产估价机构从房屋制度改革时开始设立，最初为政府房管系统内部设立的专门房屋价格或价值管理与评价的房地产价格评估所或评估事务所，为事业编制的政府房屋价格管理机构。以后，随着改革开放与房地产市场变化，以及市场化估价咨询服务的要求，逐步开始出现有限责任公司或合伙形式的工商注册估价企业。1999年国务院发出经济鉴证类机构脱钩改制通知起，全国各地开始房地产估价企业的改制成立与注册诞生。北京市的估价机构，大多脱钩改制成立于2001年前后。
建设部的《房地产估价机构管理办法》，规范了房地产估价机构的设立、人员要求与基本能力条件。《房地产估价规范》则提供了规范、可依据的房地产估价服务作业程序、参数方法、质量要求标准。
    其三、房屋拆迁与国有土地上房屋征收、城市改造与城市新区建设、房地产抵押、析产、买卖，房地产课税、保险、担保，房地产融资、入股、置换，以及国际合作与世界银行贷款抵押，证券、金融等等，都需要房地产估价服务，也决定了房地产估价的广大服务范围与不同形式的专业房地产估价市场。
    其四、政府对于房地产估价机构及其服务的监管是规范、严格的，政府主管部门决定估价机构的成立许可与业务许可。房地产估价机构从政府部门获取政府投资或国有资金开展房地产项目的估价业务，也从社会企业与有房屋财产个人处接受委托进行估价服务。
    其五、房地产估价协会或学会是房地产估价的行业管理组织，负责行业自律管理，配合政府主管部门制定行业标准与地方估价标准与估价服务监督评审标准。学会与协会是政府助手，也是估价机构的另类管理者与支持者。
    5.估价机构自身情况
    估价机构的自身建设非常重要，人员、场地、设备、制度、行为规范、学习制度、专业能力训练与培养、遵纪守法等等，都是房地产估价机构经营成败的合法性保证与持续性经营前提条件。
    房地产估价机构需要关注企业外部条件与内部运营环境。需要具有风险意识与克服困难的勇气与方法。管理型人才，外延性人才，国际化服务人才的培训、引入、留用是估价机构的发展之道。也是企业竞争力基础与品牌意识或企业标签，企业声誉与胜任能力的关键。
    其一、国内房地产估价机构前十名尚未国际化，个别机构正在向国际化方向努力；
    其二、估价机构的跨行业联盟或估价机构的多专业服务多样化是一种趋势；
    其三、一些估价机构在行业自律组织之外自愿组合为估价联盟，发挥合力与共同标准的优势作用。
    其四、估价机构通过规范化、标准化，努力企业品牌或估价服务特设建设；
    其五、估价机构需要适应政府主管部门的依法监管与行业自律组织的约束监管；
    其六、估价机构需要处理好内部建设与外部环境关系问题。
    二、 当前房地产估价机构面对的挑战
    房地产估价机构面临机遇与挑战并存。当前房地产估价机构不仅要面临新冠疫情防控的挑战，也不可避免的必须面对国家政治运营与行业发展变化的各种各样的挑战。尤其需要：面对当前国际、国内变化的形式并要积极性适应；面对国家法律法规并要在机构运营中严格执行；面对政府主管部门的监管并要积极配合适应；面对行业自律组织（学会或协会）的监管并要积极参与和顺从适应；需要面对并协调适应估价的专业化与权利限制的地域化。同时，还需要适应委托估价方的挑剔与业主、监管部门的质询。持续性学习与专业胜任能力的扩展性补充与提升非常重要，等等。
    1.法律规范与责任的挑战
   《中华人民共和国资产评估法》明确了咨询估价业的多专业、行政权划分、以及实际估价对象业务的关联交叉。政府主管部门、行业协会、估价机构、估价人员，都有角色确认与任务划分。《资产评估法》的颁布明确了估价机构与估价人员的条件、权利、义务、法律责任，意味着估价机构要明确：房地产估价不是一般的企业经营行为，而是具有特别法律责任的专业服务行为。该行为以《资产评估法》为依据、行业主管部门政策与行业自律组织的规范为标准、以估价对象房地产市场情况实际为分析，以估价委托目的为着眼点。对咨询鉴证性专业顾问服务的基本要求是：合法、客观、公正、公平、适应估价目的、咨询估价结果具有可应用性。
    因此，法律素养与法律意识，包括程序要件的了解，风险防范与行业坚持、职业操守都非常重要。面对法律，接受挑战，依法服务，方为要则。
    2.国家政策与政府监督的挑战
    政府是国家运营与社会运转的统领、指挥与发令机关，是社会运转中枢与控制中心。国家政策规定了社会分区、专业划分、工程实施、项目确立、市场基础与交易进行。政府是特殊的管理者，是国民经济的控制人，也是房地产业的掌舵人与调控管理机关。
   政府规定与许可房地产估价机构的设立、注册、运营、监管。行政部门根据法律、应急、征收等社会管理需要，确定房地产估价任务，分配程序与方式，作业要求与审核标准。因此，对于政府政策与政府主管部门变化的适应与相应，是房地产估价机构面对的考验与挑战。
    就社会管理与估价任务的发生而言，国务院、财政部及系统、自然资源部及系统、建设部及系统，有关行政规定、部门规章、房地产政策要求、估价机构管理办法、估价师或评估师管理办法，估价规范、规程或准则，都是房地产估价机构需要面对、尊重、服从、接受的。
    3.行业管理与监督的挑战
    《资产评估法》中规定的行业管理组织或行业协会（学会），是估价机构的自律组织，受政府领导并指导、监督估价机构。房地产估价专业的行业管理组织，国家层面为中国房地产估价师和房地产经纪人学会，各个省市及地区城市，分别建立有房地产估价师协会、或者房地产估价师与土地估价师联合的协会。比如北京市目前为：北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会，直接把三项服务事项搞到了一起。
    《资产评估法》颁布以后，中国房地产估价师和房地产经纪人学会（简称中房学）、中国土地估价师和土地登记代理人协会（简称中估协）、中国资产评估协会（简称中评协）纷纷响应，分别调整行业相关规定做出专业相应，加强估价行业的不同专业的业务管理、机构管理、估价服务管理、估价报告质量管理。队伍建设与行业稳定，既是三大估价专业组织的竞争力建设、管理交合点，又是专业区分、明确差异、显示不同着眼点。
     房屋、土地、房地产是典型的不动产，也是广义地产、广义房产、广义房地产、不动资产的统一体或同一体。由于专业权利与管理角度的不同，分别具有了不同价值内涵与估价对象称谓：房地产估价对象、土地估价对象、资产估价对象或房地资产估价对象，其估价分析作业分别由注册房地产估价师、土地估价师（资格）、资产评估师（资格）承担作业，形成专业相应的《房地产估价报告》、《土地估价报告》、《资产评估报告》。
    因此，对于国家、省市估价行业房地产估价协会的自律管理与监督指导，以及对于相关估价专业协会的规范标准的关注与适应，都是房地产估价师机构面临的抉择、适应与挑战。
    行业活动的参与及被行业组织的支持与认可，对于估价机构来说非常重要，行业认同感与行业内被认同，是以估价机构的表现与能力胜任为基础，房地产估价机构面临的重要挑战。
    4.地方政府管理限制的挑战
    行政区划具有明确的区域或地方区分，每一个行政区划单元都是设定的地方行政权利管辖范围。行政地理的分区性质，房屋土地的分区登记，人口聚集差异与经济发展程度的不同等等，都形成了不同地区各有特色，产生地区差异与地区分隔。房地产的地域性与分区性质，对房地产估价机构的业务变动与市场扩展有很大影响。
    地方政府政策、地方经济发展状况与有关技术指标、物价标准、补偿参数、对估价机构咨询估价服务的监管、估价业务的依法分配与市场化供应，包括对于房地产估价机构及估价人员的有效监管，地方估价服务的进入限制与许可等等，都是房地产估价机构面对的机遇与挑战。 
    每一家估价机构都在注册地政府的管理下与监督中。房地产估价机构活动于适应地方与可及业务范围地域。
    了解与适应不同地方区域的当地政策、政府组织、政府部门、政治经济与文化、科技及区域市场信息情况，掌控地方信息并适应、利用，则是房地产估价机构面临的生存与持续发展的考验与挑战。 
    5.委托方或业主限制要求的挑战
    政府组织、国家企业、跨国公司、企业财团、地方公司、金融机构、开发商、地方政府部门等等，都可以是房地产估价业务的委托方或业主。
    经济全球化，一带一路，国际合作。中国企业的国际投资，国外企业的中国投资。国内部委系统的条块限制，国内省市范围的区域限制，国内地方政府部门的管理限制等等，都对估价机构的估价业务带来冲击、考验、提升、拓展与适应性挑战。
    房屋征收估价机构的选择与作业是特殊的政府事项。银行系统的房地产抵押估价、公检法的司法评估、保障房方面的共有产权估价服务等等，都是具有特殊要求与估价标准的估价业务来源方面。
    《资产评估法》的执行与适应，委托方或业主委托估价目的的满足与适应，当事方价值愿望与房地产市场价值水平实况，政府监管与行业监管，如何把前述几个方面综合协调与兼顾，是对房地产估价机构的考验、能力胜任检查与挑战。
    金融系统、证券业、银行抵押贷款、司法鉴定或评估、军产评估、投资咨询类评估、国有产权交易评估、房屋征收评估、集体土地房地产评估等等，都是可以发生估价法律风险与数据风险的任务项。房地产估价机构要注意慎重对待。
    6.机构建设与专业胜任能力培养建设的挑战
    其一、估价机构必须要有的清醒认识：
    （1）国家法律
    （2）政府政策
    （3）行业制度
    （4）地域限制
    （5）部门或系统的控制
    （6）业主服务对象的选择
     其二、估价机构面对挑战的适应：
    （1）牢记法律
    （2）执行政府政策
    （3）尊重行业协会
    （4）尊重地方政府
    （5）与委托方做好沟通
    （6）注意三个管理：估价人员管理、信息资料管理、报告质量管理
     其三、估价机构要注意如下方面：
    （1）信息库的建立、维护、信息或数据采集；
    （2）咨询估价服务的规范、简洁、档案资料完善； 
    （3）估价报告的标准编写与标准制作、有效送达；
    （4）行业研究的关注与企业市场变化的辨识与持续运营； 
    （5）估价机构品牌形象养成与优秀估价人员的培养与养成： 
    （6）风险防范机制与应急管理意识。
参考文献：
    【1】中华人民共和国资产评估法http://www.cirea.org.cn/article/info/1083.html
    【2】关于印发《人民法院委托评估工作规范》的通知 “法办〔2018〕273号”
     http://www.cirea.org.cn/article/info/1561.html
    【3】中房学2020年度单位会员名单 2020-06-28   http://www.cirea.org.cn/article/info/1655.html