地价杂议

      工作中，经常被朋友或客人们问及地价问题。什么是地价？某某地方的地价是多少？怎样估计和计算地价？
      每当此时，我总是提问：看你要问的是什么样的地价？土地的具体使用条件是什么情况？询问者总是说：就是地价，和使用条件有什么关系？
由此，作为引言，说明介绍地价的必要性。为此，简要归纳地价的种类和不同内涵，算是对于同行的沟通、新来同学的指导、询问地价朋友的回复吧。

地价的概念和含义

      从字面上解释，地价就是土地价格，也可以说地价就是地产价值，还可以说地价是现状房地产中土地资产部分的价值；或者，我们也可以说，地价是土地价格或价值，是土地资产的货币化表示。
      单是这么解释，显然不够。为什么？因为马克思说：地价是地租的资本化。什么是地租，地租是在设定土地租赁情况下，取得租赁土地年期使用或年期经营收益的费用代价数量，是利用土地期望收益的契约分成，是土地总收益的一部分。很显然，这里的地价说的是土地使用权收益价格，就是利用土地或准确说是出让土地使用权的费用代价标准。所以，按照马克思的观点，地价是土地使用权价格的货币化表示。“地价是地租的资本化”这个理论原则，就是我国关于土地出让金的基本定义，就是国家土地管理文献中规范定性的地价概念：土地出让金是国有土地使用权价格，是设定年期、规定用途、限定容积率情况等土地使用条件情况下的土地使用价格。这里，地价概念等同于土地出让金；换言之，地价可以说成就是土地使用权价格。
     单是上述回答，还是不够。为什么？因为朋友或客人们问及地价时，不仅仅是指需要向政府交纳多少费用，也就是需要向政府交纳多少出让金；还包含了土地取得费用，也就是包括土地取得代价或土地转让的总体代价，还包含了可能存在的土地投资资本利润等。从而，这里的地价，有区别于土地使用权价格，成为了土地成本或因为利用而需要支付或花费的先期代价，成为了征地拆迁、土地开发、土地投资回报等的综合性成本利润和价格标准了。
      为此，可以表述地价为：地价是限定土地、设定土地使用条件、限定年期标准、限定土地价值内涵、特定时间基准的土地权利得失转移代价的货币数量表示，是具体土地权利取得的市场货币化。这种土地权利取得的货币化表示就是价格，即可以用货币支付来代偿交换的土地利用与收益代偿价格。

地价的含义至少包括如下内容：
特定土地权利，
限定土地使用条件，
设定权利时间与计量时间基准，
区分土地利用成本支付或土地利用收益分割两方面情况，
应用于土地经济学条件或说市场经济情况下，
以衡量特定土地利用条件取得为目的。

地价的种类与应用

本文无意讨论地价的类型与不同类型地价的差异，但试图指出当前土地管理实际中所涉及到的不同地价名称、与涵义认知。

地价之一：熟地价、熟地价格。熟地价格是指估价对象在评估基准日，在设定的土地开发程度、用途及土地使用年期的土地使用权价格；
地价之二：毛地价、毛地价格。毛地价格是指熟地价格扣除征地拆迁安置补偿费后的余值。是政府土地出让需要收取，谋求得到出让国有土地使用权使用人需要交纳的费用标准。
地价之三：征地价、征地价格。征地价格是征用土地所需要支付的各种费用总和。包括土地补偿费与人员安置补助费、青苗补偿费等等。
地价之四：占地价、占地价格。占用集体土地或城市国有土地而应支付的土地占用费用。
地价之五：租地价、租地价格。占用集体土地或城市国有土地而应支付的土地租赁费用。
地价之六：农地价、农地价格。农业用地应用于农业生产情况下的现状农地收益货币化价格。受产量与农产品价格的影响比较大
地价之七：开发地价、土地开发成本价格。开发区土地完成开发任务后而形成的国有土地使用权现状开发利用程度土地开发成本价格。包括：征地拆迁与一定程度的土地开发与前期成本费用、适度土地投资利润等。
地价之八：素地价、素地价格。指对象土地完成征地拆迁后，在限定规划用途条件下的国有土地使用权价格。包括土地取得成本费、土地期望利用效益值分割等。
地价之九：生地价、生地价格。指对象土地现状条件下，不进行拆迁与市政投资等开发活动，在限定现状用途、现状条件下的国有土地使用权价格。包括现状土地利用效益损失补偿、完全或不完全地价款（含出让金）等。
地价之十：购地价、购地价格。取得对象土地的实际成交价格， 除不正常情况影响外，包括对象土地现状和未来期望收益价值补偿与已投入土地投资成本的补偿、土地利润等 。实质意义为限定开发现状情况下，特定规划利用条件的国有土地使用权熟地价格，或开发价格。

地价评析

基准地价：基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
北京市基准地价的表现形式为楼面熟地价与楼面毛地价。

标定地价：土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，具体用途具体地块的完整土地使用权的公示价格。
宗地地价：土地一定开发程度与平整情况条件下，在设定容积率、具体用途、具体时间基准的具体地块的完整土地使用权的实际执行价格。
开发区地价：指开发区土地熟地价。包括；土地开发成本、应交纳地价款（含土地出让金）、开发区适度土地开发利润等。
出让金：国有土地使用权出让价格。出让的本意是国家土地使用权一定年限的让渡或出租，是一种政府行为的土地使用权有偿让渡。我国土地使用政策规定的法定出让年期，商业用途为最高40年、综合与文卫体教等为最高50年、居住用途为最高70年、工业用途为最高50年。
地价款：国有土地使用权出让毛地价，包括土地出让金和宗地红线外市政四源综合基础设施费用。
土地转让价格：转让国有土地使用权价格，实质意义为限定开发现状情况下，特定规划利用条件的国有土地使用权熟地价格。包括：土地取得与开发成本、地价款（含出让金）、土地投资利润等。
土地招标底价：国有土地使用权基本价格，实质意义为招标地块国有土地使用权现状开发程度熟地价格。包括：土地取得与一定程度的土地开发成本、地价款（含出让金）、土地投资利润等。
土地拍卖底价：国有土地使用权基本价格，实质意义为拍卖地块国有土地使用权现状开发利用程度熟地价格。包括：土地取得与一定程度的土地开发成本、地价款（含出让金）、包括或不包括土地投资利润等。
土地挂牌底价：国有土地使用权基本价格，实质意义为挂牌地块国有土地使用权不同开发程度熟地价格。包括：征地拆迁与一定程度的土地开发与前期费用成本、地价款（含出让金）、适度土地投资利润等。
土地一级开发成本地价：授权土地一级开发企业，完成一级开发任务而形成的国有土地使用权现状开发利用程度土地开发成本价格。包括：征地拆迁与一定程度的土地开发与前期费用成本、适度土地投资利润等。
青苗地价：征用土地时地上附着各种农作物的生产期补偿价格。包括农业种植成本和期望收益（亩产值）的部分补偿，主要应用于农作物。
场地占用费：包含于土地使用费，主要指土地利用权益阶段性获得代价。
土地使用费：包含场地占用费，主要指土地利用权益年期获得的代价。

zzc初稿于2005年6月16日傍晚（17：30-22：01，包括休息30分钟）