房地产评估行业的电子商务设想
——MBA《电子商务》课程学习收获

张治超    学号：A004

    电子商务是当代市场经济与信息经济飞速发展的社会阶段性成果，是计算机技术发展与商务经济相结合的产物，是信息社会的基本表征。目前的社会，“到处都是信息，关键在你是否感受；到处都是协议，关键在你是否注意。…”信息与沟通交往、物质流通与商务交易随时发生于社会的各行各业、方方面面，对于“信息”的处理与“协议”的注意兼收并蓄，应是社会经济部门、不同行业或企业、经理人与企业管理者、商务经营人士等的自我教养目标与提升方向。电子商务是把信息与协议结合起来的一种经营运做程式或全新的信息共享与物质需求交流方式。电子商务正处于积极扩展、日益与人们的生活行为发生关联、影响市场经济进程并深入到社会各个方面的兴盛阶段。
    关于电子商务，至今还没有一个全面的、权威性的、能够为大多数人所接受的定义，中国人民大学经济科学实验室方美琪教授等认为：“通俗地说，所谓电子商务，就是在网上开展商务活动——当企业将它的主要业务通过网络内部网、外部网以及Internet与企业的职员、客户、供销商以及合作伙伴直接相连时，其中发生的各种活动就是电子商务。”[1]并进一步阐述道：“总之，我们可以这样说：从宏观上讲，电子商务是计算机网络的又一次革命，旨在通过电子手段建立一种新的经济秩序，它不仅涉及电子技术和商业交易本身，而且涉及到诸如金融、税务、教育等社会其他层面；从微观角度说，电子商务是指各种具有商业活动能力的实体（生产企业、商贸企业、金融机构、个人消费者等）利用网络和先进的数字化传媒技术进行的各项商业贸易活动，这里要强调两点，一是活动要有商业背景，二是网络化和数字化。”[2]
    目前的电子商务主要见之于网上售物购物、电子商城等活动。电子手段或说计算机技术在房地产业已有初步的应用并逐步扩展，但距离电子商务程度还有一段距离。目前的房地产信息网已经可以发布和接受信息，但还没有网上交易或说售购协议；一方面有关上网单位或个人的房屋交易的买卖、租赁、写字楼经营信息和土地及房地产项目情况资料均可以在网上查到，但具体项目概况、房屋质量、环境景观、具体交易等等情况不清，还需要实地考察和实际接触洽商协议，另一方面尚有未上网部门企业项目和大多数个人房屋交易信息没有反应出来，故只能说是准电子商务化或初步的电子商务。万通集团的博房网或许是房地产企业电子商务的先行代表，该集团于2000年在北京设计并开通专门的房地产买卖网站，以期获得数字经济的便利与信息不对称的好处。
    可以归入到社会中介行业与房地产业的房地产评估，从电子商务的角度来评判，尚是游离之地或说是未开垦的处女地。房地产评估由于其工作业务的特殊性与业务服务对象的不确定性，目前电子商务的涉及程度比较低，可以准确地说，需要房地产评估服务的企业或个人、寻找服务对象的房地产估价机构或具体估价师，难以网上联系与协议，更不要说网上作业或交易等电子商务类事项了。房地产评估服务的有效性与服务的及时性，需要电子商务的支持与信息
传递的电子商务化，就目前的社会发展趋势和房地产中介服务的规范化要求以
及及时便利性服务的需求来说，实行房地产评估的电子商务化势所难免。
    有鉴于此，对于房地产评估电子商务化，初步思考设计如下：
    第一步：建立房地产评估综合网。并使之与SOHU、CINA、163等商业网站和中国教育网、中国房地产信息网、北京房地产信息网等等专业网站相连接。
    第二步：确立制度、管理引导。通过地方规章或地方立法确立房地产评估的电子化，政府房地产主管部门通过房地产评估综合网发布消息、处理业务、进行行业监督管理。
    第三步：实行房地产评估业务网上发布、电子协议委托与受理制度。有关估价机构及其估价师通过电子数据交换承揽房地产评估业务并接受监督。
    第四步：实行房地产评估机构网上设站与估价师个人资料网上存储制度。网上进行估价业务受理与估价作业，同时网上公布估价机构及估价师业绩，实行评估网上公开与监督。
    第五步：增加电子评估报告。即由现行房地产评估报告的实物有纸装订报送样式，增加附带报送电子评估报告样式，逐步过度发展到评估报告的无纸化即电子报告样式报送。
    第六步：采用网上复核、评审的项目处理方法。政府主管部门通过网上认证、电子会议、专家登记意见等方式，履行评估行业管理职责、处理房地产评估业务的项目事项。
    第七步：推广电子货币，实行房地产评估业务费用支付收受的电子化。通过与金融信息网的连接及银行协议，明确银行在房地产评估费用支付上的支持作用。
    第八步：设立网上档案馆与资料库，记录房地产评估业务项目双方情况及评估具体情况，包括评估结果、费用收取、作业质量、估价师效率等等。
    就是说，通过制度建设，设立房地产评估专业网站，实行评估信息、评估对象情况、评估受理、资质认证、评估单证、估价机构与专业估价师、电子数据资料交换、电子报告与电子货币的方式，进行评估管理与评估业务的法政监督及中介服务活动。这种活动，在无限制不加密的情况下是完全公开的，在有限制加密设施情况下是限制性或说专有私密性的。
    实行房地产评估的电子化可以节约房地产投资者与房地产开发商的有效时间，节约估价机构寻找费用与时间成本。对估价师及其所在的估价机构而言，则避免了估价的随意性和不正当竞争情况的发生，使估价师及其关联估价机构十分重视科学认真的估价操作，以维护、增加估价师本人及所在估价机构的声誉。同时房地产评估的电子化还可以起到行业监督，避免违背估价职业道德行为发生的警示作用。
    房地产评估电子商务的基本流程可以表示如下：
    网上发布评估信息
    需要评估的单位房地产
    需要评估的个人房地产
    具有资质的房地产评估机构
    经过注册的房地产估价师
    政府认证与管理部门
    网上阅览有关信息    
    需要评估的房地产信息
    可以受理评估业务估价机构信息
    具有良好声誉的估价师信息
    有关房地产估价可以依据的市场信息资料
    网上进行评估商务
    估价业务协商
    估价资格认证
    估价事项的确定
    估价业务作业流程
    估价报告的撰写与确定
    以电子方式交付与报送估价报告
    支付估价费用（可用电子货币方式）
    房地产评估电子商务的依托
    银行系统
    电信业的支持
    房地产主管部门与金融机构的沟通连接
    交通方面的估价实地踏勘支持系统
    测绘部门的配合
    政府系统

    房地产评估电子商务属于电子商务服务业的应用层与房地产服务业的基础层，因为房地产评估商务需要在电信业、金融业、交通业的基础上开展，反过来房地产评估又是房地产开发项目确立、房地产交易协商、房地产抵押、住房支持系统的基础。
     作为交易中介的房地产评估，市场环境变化及政府政策限制具有很大的因素制约性。市场环境的改善主要通过房地产业的结构调整、商用技术的发展和国民经济的发展来实现，政府政策的变更除政治性因素外主要通过区域发展规划控制、地区开发、特别优惠政策来实现。
    房地产评估作为鉴证性交易中介，一方面为具体交易提供依据，另一方面成为房地产市场交易内容之一。房地产评估业务受两方面的影响，一是房地产行为主体。即自己的客户谋求交易方式的影响，实行电子商务后，房地产服务交易尽量利用电子化手段，房地产评估机构（公司即企业）必须努力为他们提供电子化的业务接口；另一方面，房地产评估行业内部、不同机构之间的竞争，要求房地产评估机构必须提高作业质量和作业速度，降低评估成本，增强企业的综合竞争力，这些只能通过运用新技术、提高业务效率来实现。因特网的出现使房地产评估电子化成为可能，通过电子商务，房地产评估业务自动化、信息化，通过网络化和时间的节约来赢得客户，实现服务经营效益。
    可以预见，房地产评估的电子商务化，不远的时间就会实现。

注：[1]方美琪主编，清华大学出版社，《电子商务概论》，P1。
    [2]方美琪主编，清华大学出版社，《电子商务概论》，P3。
  
                                         2001年12月29日