城市房屋拆迁补偿价格评估问题讨论

说明：本文为学习参考文章，感谢文章的初始作者给大家提供了学习机会

随着城市的不断扩张和城市主要地段的建设完成，城市房屋拆迁工作量也呈现快速增长的态势，由此涉及到的房屋拆迁补偿价格评估已成为评估机构面临的复杂课题。

    城市房屋拆迁补偿具有特殊性，主要表现在：城市房屋拆迁带有行政强制性，拆迁范围大，拆迁的房屋用途广泛，拆迁的房屋中建筑结构类型多、建筑年代差别大、档案资料、技术资料不完整等等，房屋拆迁补偿评估结果是拆迁货币补偿的参考依据，直接影响到拆迁人、被拆迁人的利益。

    针对城市房屋拆迁补偿这个特定的估价对象，同其他评估一样，拆迁评估亦遵循合法原则、替代原则、估价时点原则等，估价师应提高执业水平和执业道德，坚持公正、公开、公平的原则，保证估价结果客观、全面、合理地反映房地产市场价值。

    一、认识房地产价格与房屋拆迁补偿的关系

    ｌ、房地产价格的形成。

    房地产价格是由于房地产的有效性，房地产的相对稀缺性和对房地产的有效需求三个方面相互作用的结果。

    ２、房地产价格是关于房地产权利利益的价格。

   在房屋拆迁中，拆迁人需要的并非房屋本身，而是房屋所在地的土地使用权，被动地接受并支付房屋本身的补偿。

    ３、房地产价格是在长期状况综合考虑的条件下形成的。

    房地产价格与周围环境的变迁密切相关，房地产价格的提升是政府不断完善城市基础建设，不断提升城市形象，不断改善城市投资环境的结果，房屋拆迁补偿不能仅仅对被拆迁人补偿，应该对土地使用权转让收益进行再分配，兼顾土地使用权人的利益。

    ４、房地产价格是个别价格，是由房地产的不可移动性、位置、固定性、个别性等特性造成的。

    政府出台的房屋重置价格标准是框架式、粗线条的，不可能细化到每一幢被拆迁的房屋都有现成的标准予以计价、操作，笔者认为，在房屋拆迁补偿中，房屋重置价格应考虑该房屋的装修、材料、舒适度、配套等因素，由拆迁当事人双方协商确定。

    二、坚持合法原则，维护当事人权益

    国务院第３０５号令颁布的《城市房屋拆迁管理条例》对城市房屋拆迁评估有明确规定。城市房屋拆迁具体评估办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。我们在估价实务中就必须熟悉掌握国家的法律、法规、政策和地方政府的规章、规定，才能准确判别估价对象的合法权益范围、货币补偿对象。

    三、坚持公正立场，保持评估工作的独立性

    城市房屋拆迁补偿评估是大宗业务，对估价机构是机遇，但是房屋拆迁评估技术难度大、承担风险大，对估价机构、评估人员又是挑战。估价机构在受理评估委托时，要慎重考虑、量力而行。估价机构接受评估委托后要严格依照《房地产估价规范》操作，不被拆迁人、被拆迁人左右。

    四、选取适当的估价方法，力求评估结果客观、合理

    在评估实务中，选取的技术路线、估价方法是很重要的。对同一类别的估价对象要采用同样的估价方法，才能保持公平。

    对拆迁的房屋采用什么估价方法应因地制宜。房地产估价是估价科学、估价经验与估价艺术的结合，不同的估价方法可能导致估价结果的大相径庭。为确保被拆迁人的居住、经营条件不降低，皆宜采用市场比较法进行拆迁估价，在市场交易较少、比较案例缺乏、无条件采用市场比较法的情况下，方可考虑采用其他方法评估。    在具体估价实务操作中，对面广量大的房屋拆迁评估，我们通常对拆迁范围的房屋按区位、结构、用途、建筑年代、环境、产权状况等因素划分类别，采取相对粗线条原则，选择各类房屋中有代表性的估价对象，用适当的估价方法建立一个取得共识的基准市场价格，忽略一些其他评估中可能考虑的微细因素如：在某些地方楼宇、楼层及单元编号对交易价格有影响（如‘４’编号价格稍低，‘８’编号价格稍高等），在交易评估中可能考虑的这些因素，在拆迁评估中则不考虑；还有如成新因素，拆迁评估中亦仅是粗线条考虑，“危房”与一般使用房屋的“成新”差别，在其他评估中相差很大，而在拆迁评估中则相对较小。

    拆迁评估价格的确认体现为拆迁人和被拆迁人作为平等法律主体之间的民事法律关系，还应重视房地产价格的时间变化因素，因为拆迁评估价格为某一时点（估价时点）的价格，而拆迁行为是一个为期不短的过程，房地产市场价格的变化又是复杂多变的，笔者建议采用一定的系数调整评估价格，用以确定对被拆迁人的货币补偿金额。

    五、接受公开监督，提高评估工作透明度

    在各类拆迁的房屋市场基准价格确定后，参加由房屋拆迁监管部门、拆迁人、被拆迁人代表的听证会。通过这个程序，使估价结果经受住检验，得到社会认可，为拆迁工作搭起桥梁，从而达到城市建设、拆迁人、被拆迁人几方面都满意的效果，真正做到社会效益、环境效益和经济效益相统一。

    六、加强对评估机构的执业情况和估价报告的监管

主管部门对评估机构的执业情况和估价报告应定期进行抽查，对评估质量好的给予表扬奖励，对评估质量差的给予批评教育，对多次出现质量问题的评估机构，应责令停业，限期整改，若长时间不能达到整改要求，应取消其执业资格并收回资质证书。
另外应成立专家鉴定小组，提高解决纠纷的质量。房屋拆迁管理部门应当组织有关专家成立房地产估价技术鉴定委员会，负责对拆迁估价进行技术指导和估价纠纷的鉴定。房地产估价技术鉴定委员会由具有注册房地产估价师资格或者省建设行政主管部门批准的估价人员及有关法律专家3-5人组成。有关专家从相关行业内的资深人士中选定，在房地产估价、拆迁管理、法律法规研究等方面应具有较高专业水平。由他们对估价报告进行鉴定，其质量、可信度都会比较高，拆迁当事人也会信服。